El RDL 11/2020 de 31 de marzo contiene medidas de protección para las personas vulnerables social o económicamente, que estén en tal situación a consecuencia de los efectos y expansión del Covid, en orden a la suspensión de procedimientos judiciales de desahucio y lanzamientos, moratorias para el pago de las rentas, vencimientos de contratos, y modificaciones de las condiciones de los arrendamientos, en los términos que seguidamente se indican:
–Suspensión del procedimiento de desahucio y de lanzamientos. – Una vez se levante la situación de estado de emergencia, quien se encuentre en la situación de vulnerabilidad descrita en el párrafo anterior, y le sea imposible encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas que con él convivan, lo acreditará así en el proceso, y el Letrado de la Administración de Justicia procederá a comunicarlo a los servicios sociales competentes, si entiende que el peticionario reúne los requisitos exigidos para ello, y a suspender automáticamente el lanzamiento, si ya estuviera fijada la fecha, o el plazo de los diez días contemplado en el artículo 440.3 de la LEC, o la celebración de la vista, y todo ello en tanto en cuanto no se adopten por los servicios sociales las medidas pertinentes, y, en cualquier caso, por un período máximo de seis meses a contar desde el día 1 de abril de 2020.
-Moratoria de la deuda arrendaticia. – Se establecen también en el RDL moratorias en el pago de las rentas a favor de quienes acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica, siempre que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor—persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, que no sean garajes o trasteros–.
Deberá solicitar la moratoria el arrendatario en el plazo de un mes a computar desde el día 1 de abril de 2020, acreditando la situación de vulnerabilidad, y el arrendador deberá comunicar al arrendatario su decisión, en al plazo de siete días laborables, optando por una de las dos alternativas siguientes:
* aceptar la reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
*Conceder automáticamente una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
La renta se suspenderá a partir de la siguiente renta mensual y se abonará por el arrendatario fraccionando las cuotas durante el plazo de tres años, desde que cese la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y todo ello sin que el fraccionamiento genere el pago de intereses.
En el supuesto de que el arrendador no sea empresa o entidad pública de la vivienda, ni gran tenedor, el arrendatario también podrá, si reúne los requisitos exigidos para ello, solicitar la moratoria en el pago de las rentas mediante comunicación y justificación dirigida al arrendador, quien deberá contestarle en el plazo de siete días laborables fijando las condiciones del aplazamiento o su negativa a concedérselo, en cuyo caso el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas de financiación.
–Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. – En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen el período de prórroga obligatoria contemplado en el artículo 9.1 de la LAU, o el período de prórroga tácita prevista en al artículo 10.1 de dicha ley, entre el día 1 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, podrá solicitar el arrendatario una prórroga extraordinaria por un período máximo de seis meses, que deberá ser concedida obligatoriamente por el arrendador.
-Vulnerabilidad económica. – Para que se dé la situación de vulnerabilidad económica que justifique la petición de suspensión del procedimiento de desahucio, de la moratoria en el pago de rentas, o de la prórroga del plazo de terminación del contrato sobre vivienda habitual, deberán concurrir en el arrendatario peticionario los siguientes requisitos:
*Que la persona obligada al pago de la renta esté en situación de desempleo, sufra un ERTE, tenga que reducir su jornada por motivos de cuidados, o, si es empresario, que haya obtenido una pérdida sustancial de ingresos, y en todos los casos, que el conjunto de los miembros de la unidad familiar no alcance en el mes anterior unos ingresos equivalentes a tres veces el IPREM—en la actualidad, el IPREM mensual está fijado en la cantidad de 537,84 €–, que se aumentará con un 0,1 veces el IPREM, por cada hijo a cargo en la unidad familiar, por cada persona mayor de 65 años, porque alguno de ellos tenga declarada una discapacidad superior al 33%; y en casos de parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual igual o superior al 33%, o discapacidad sensorial igual o superior al 65%, se considerará en situación de vulnerabilidad si los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar no superan cinco veces el IPREM.
*Que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
No se considerará que se está en situación de vulnerabilidad si alguno de los miembros de la unidad familiar dispone como dueño o usufructuario de una vivienda en España, salvo que el derecho recaiga solo sobre una cuota indivisa de la vivienda y se halla obtenido por herencia.
La situación de vulnerabilidad debe ser acreditada documentalmente por el arrendatario, y si no pudiera disponer en el momento de los correspondientes documentos, bastará con una declaración responsable, y dispondrá del plazo de un mes a contar del cese del estado de alarma para presentar los documentos pertinentes.
Fernando Aztarain Fernández
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