La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2015, Recurso: 895/2013. Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, estima la posibilidad de resolución de la compraventa  por parte del comprador cuando el Banco se ha negado a consentir la subrogación en el préstamo hipotecario, con penalización del 15%, cuando así se ha pactado, y lo manifiesta en los siguientes términos:

» (…) Consta en la cláusula estudiada «También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización:

c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal de préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora)«.

Dicho pacto debe calificarse como condición resolutoria expresa con cobertura legal el art. 1114 del C. Civil , en virtud de la cual las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción de los pactos celebrados.

Mientras que parte de las sentencias invocadas y la recurrida entiende que ella solo es una facultad a disposición del vendedor, las demás resoluciones y la parte recurrente entienden que la posibilidad de resolver el contrato quedaba pactada para su utilización por cualquiera de las partes.

Es preciso concretar que la condición resolutoria no iba enfocada a una declaración de incumplimiento del contrato, pues ni la parte vendedora ni la compradora eran responsables de la denegación de la subrogación, que, en este caso, solo dependía de la entidad bancaria.

La condición resolutoria se sujetaba al nacimiento de un hecho concreto cual era la denegación de la subrogación y tal evento concurrió.

En la cláusula tercera, mencionada, algunos de los supuestos hacen referencia a casos de incumplimiento de los compradores (retraso, incomparecencia, cesión inconsentida) y por lo tanto solo invocables por la vendedora.

Sin embargo, en el relativo a la ausencia de subrogación por oposición de la entidad acreedora, no se distingue en la redacción contractual que queden excluidos los compradores de la posibilidad de invocar la resolución (Sentencia de esta Sala de 12 de abril de 2013, rec. 2063/2010, sobre denegación de subrogación en los préstamos hipotecarios).

Otro dato que apunta a la posibilidad de que los compradores puedan invocar la condición resolutoria, es que la misma lejos de restituirles en su patrimonio, les penaliza, situación que ellos asumen, equilibrándose entre las partes las consecuencias de la resolución.

No deja de sorprender que la demandada (vendedora) se limitase a contestar a la demanda sin reconvenir, dejando al contrato en situación de pendencia, de forma que ni devuelve las cantidades entregadas ni reclama la penalización, ni pide el cumplimiento, con lo que sume a los compradores en una situación de desequilibrio manifiesto contrario a la buena fe.

En conclusión, los compradores ejercitaron legítimamente y con buena fe la facultad de resolución pactada en beneficio de ambas partes, debiendo respetarse lo acordado (art. 1258 del C. Civil).»